Ruben Freudenthal

Projectontwikkeling Freudenthal

Ruben Freudenthal, projectontwikkelaar van woningen en kantoren, pleit voor meer flexibiliteit in gemeentelijke bestemmingsplannen voor bedrijventerreinen. Het gaat de jurist Freudenthal vooral om vrijheid voor de gebruiker om te bepalen hoe hij wil ondernemen. Dat betekent meer open normen en ontheffingsmogelijkheden, en meer oog voor het feit dat we toekomstige ontwikkelingen niet kennen. Corona test- en vaccineerstraten, bijvoorbeeld: we wisten voor Covid19 niet dat ze hard nodig waren.

Faciliteren in plaats van reguleren

Freudenthal: “Dat betekent uiteraard niet dat alles mag. Het bestemmingsplan zou meer moeten worden geschreven vanuit de doelen, dan vanuit traditionele hokjes waarin de gebruikers zich moeten laten passen. Dus aandacht voor veiligheid, cohesie tussen gebruikers, idealiter zelfs synergie, maar vooral vrijheid aan de gebruiker om zelf te bepalen hoe hij wil ondernemen. Veel of weinig kantoor, opslag, of showroom, en vooral in een op de wensen van iedere individuele gebruiker af te stemmen mengverhouding levert duurzaam te gebruiken gebouwen op. Een bestemmingsplan dat faciliteert in plaats van reguleert, zo lang het doel van een veilige en prettige omgeving maar niet in het gedrang komt.”

Beperkt inpasbaar

Nieuwe bedrijfstypen zoals datacenters, internetwinkels, experience centers, corona-test- en vaccineerstraten, en ‘urban farming’ zijn beperkt inpasbaar in bestaande definities van toegestaan gebruik. “Het eerste datacenter dat in Nederland gevestigd moest worden, zal niet eenvoudig hebben gepast in de traditionele gebruikscategorieën. Dit blijkt in de praktijk nog steeds vraagtekens op te roepen,” zegt Freudenthal.

Zinloos keurslijf

De snelheid waarmee maatschappelijke en technologische ontwikkelingen elkaar opvolgen, en de recente effecten van de coronapandemie op het gebruik van kantoorruimten maken duidelijk dat flexibiliteit een noodzakelijk onderdeel van een bestemmingsplan zou moeten vormen. Freudenthal: “Bestemmingsplannen waarin de obligate ‘levendige plint’ bestemmingsplantechnisch wordt ingevuld met verplichte detailhandel op de begane grond van een kantoor- of wooncomplex, in een gebied waar internetshopping al lang de bestaande detailhandel aan het verdrijven is uit het straatbeeld, zijn een zinloos keurslijf.”

Noodzaak tot maken van keuzes

Die noodzaak tot het maken van keuzes in toegestane gebruikscategorieën wordt onder andere ingegeven door het beperken van overlast die het ene type gebruiker zou kunnen ondervinden van de aanwezigheid van het andere type gebruiker. Zo is zwaar vrachtverkeer van een betonfabriek lastig te combineren met kinderen op fietsen in een straat waar een school is gevestigd. Handhaving van orde en rust is soms beter te realiseren wanneer duidelijk is bepaald welk type gebruiker niet is toegestaan, en voor welk type gebruiker een gebied wel bedoeld is.

Meebewegen met ontwikkelingen

Het strikt afbakenen van toegestaan gebruik kent een aantal nadelen. Freudenthal: “Het belangrijkste nadeel is dat daardoor een zeer statische ruimtelijke inrichting ontstaat, die de flexibiliteit mist om mee te bewegen met maatschappelijke ontwikkelingen. Indien een bedrijfsterrein een strikte omschrijving kent van toegestaan gebruik voor kantoordoeleinden of bedrijfsruimten, of een combinatie daarvan, dan heeft dat al snel tot gevolg dat een maatschappelijke verschuiving van de door gebruikers gewenste inrichting van hun bedrijfshuisvesting met meer of juist minder kantoorruimte ten opzichte van de meters opslagruimte niet past in het bestemmingsplan.”

Leegstand goede gebouwen tegengaan

In het uiterste geval betekent dat, aldus Freudenthal, een “volstrekte mismatch” tussen gewenste bedrijfshuisvesting en toegestaan gebruik. Dat betekent overigens niet steeds dat de in de markt beschikbare gebouwen niet aansluiten bij de wensen van gebruikers. De gebouwen zijn er en de gebruikers staan klaar om er in te trekken. Probleem is echter dat het bestemmingsplan de ‘match’ tussen gebouw en gebruiker in de weg staat; het mag eenvoudigweg niet. Met als gevolg, leegstand van goede gebouwen, en bedrijven met een onbevredigde huisvestingsbehoefte.